Assurance copropriété: ce qui change depuis la loi 141
Depuis 2018, la loi 141 a introduit plusieurs changements au Code civil du Québec. Ils vous concernent si vous êtes copropriétaire. C’est aussi vrai si vous agissez comme administrateur ou administratrice pour un syndicat de copropriété. Jetons un œil aux nouvelles normes, incluant celles liées aux protections prescrites par la loi.
Copropriétaires, vérifiez vos assurances
Si vous possédez une unité de condo, votre protection en responsabilité civile devrait s’élever à…
- au moins 1 000 000 $ pour un bâtiment de 12 unités ou moins
- au moins 2 000 000 $ pour un immeuble de 13 unités ou plus
Cette couverture vise à protéger les autres copropriétaires en cas de dommages dont vous seriez responsable – si votre ado oubliait de fermer le robinet du bain, par exemple !
Administrateurs de syndicats, voyons vos obligations
Vous faites partie d’un syndicat de copropriété ? Vous devez alors…
1. Faire évaluer l’immeuble tous les 5 ans par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ)
Connaître la valeur actuelle de l’immeuble permet d’ajuster les assurances pour payer la reconstruction lors d’un sinistre. Ce qu’on veut éviter : que les copropriétaires perdent de l’argent si le montant d’assurance est insuffisant.
2. Décrire les parties privatives
Les copropriétaires ont peut-être effectué des changements, mais à quoi ressemblent les unités de condo standard (ou « parties privatives ») ? Le syndicat est désormais tenu de décrire leur état initial.
Cette obligation facilite le règlement des réclamations en assurance, pour le syndicat comme pour les copropriétaires : la description permet de préciser ce que l’assurance du syndicat et celle des copropriétaires couvrent respectivement. Chaque individu peut alors adapter son assurance habitation à ses vrais besoins.
Cas concrets : pour un aperçu de ce que chaque assurance couvre*
| Exemples de situations si vous possédez un condo (pour des sinistres couverts) | Votre assurance de copropriétaire couvre… | L’assurance du syndicat couvre… |
|---|---|---|
| À la suite du bris d’un tuyau, l’eau endommage les planchers de bois de votre condo. Vous aviez remplacé les revêtements de sol deux ans plus tôt. |
la différence entre la valeur du couvre-sol des unités de condo standard et celle de vos planchers
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la valeur du couvre-sol décrit pour une unité standard |
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En raison d’un sinistre, votre nouvel équipement informatique est devenu inutilisable. |
vos biens personnels abîmés, incluant votre équipement |
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| Après un incendie, le bâtiment se retrouve en cendres, mais le montant d’assurance du syndicat ne suffit pas à le reconstruire. |
votre part des dommages non couverts par l’assurance du syndicat une fois les charges communes réparties |
les dommages couverts par l’assurance du syndicat |
*En tout temps, seul le contrat d’assurance précise les clauses et les modalités liées aux protections. Certaines conditions et exclusions s’appliquent.
3. Constituer un fonds d’autoassurance
Eh non, on ne parle pas ici du fonds de prévoyance, mais plutôt d’un deuxième fonds. Le premier reste parmi les responsabilités du syndicat; il sert aux réparations majeures – changer les fenêtres ou recouvrir la toiture, par exemple.
Le fonds d’autoassurance, lui, vise à couvrir une franchise d’assurance en cas de sinistre, soit la plus élevée au contrat. Les franchises prévues lors d’inondation ou de tremblement de terre ne sont pas considérées dans le calcul.
4. S’occuper de la réparation après un dommage à l’immeuble
C’est le syndicat qui doit maintenant faire réparer les dommages liés à un sinistre – peu importe qu’ils se trouvent dans les unités de condo ou les parties communes (dans un couloir, par exemple). Rappelons que ça n’inclut pas les dommages aux biens des résidents ni ceux concernant les améliorations apportées à leur condo. Pour ces derniers, comme l’illustraient nos cas du tableau, chaque copropriétaire contactera son assureur en habitation.
5. Assurer correctement l’immeuble et le syndicat
Pour être adéquate, l’assurance doit protéger les biens et la responsabilité civile. Les protections doivent couvrir au moins :
- la base pour remédier à tout dommage éventuel à l’immeuble – dans les unités comme dans les parties communes.
- des montants de protection réalistes – en fonction de l’évaluation du bâtiment – pour pouvoir le reconstruire dans les normes en cas de sinistre majeur, sans oublier les frais de démolition et de déblai.
- la responsabilité civile des personnes qui voient à administrer l’immeuble; cette couverture inclut entre autres la responsabilité du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires, celle des membres du conseil d’administration et celle du gérant. De telles protections s’imposent, parce que la plupart des administrateurs de syndicats de copropriété ne sont pas des administrateurs de métier. Il s’agit en général de copropriétaires qui s’impliquent dans la gestion de leur immeuble. En cas d’erreur de leur part, un « filet de sécurité » amortira les impacts financiers.
Comme copropriétaire, administrateur ou administratrice, vous pouvez constater que la loi 141 amène son lot de changements. On peut comprendre leur rôle : une copropriété représente un actif majeur, alors accroître la protection de ceux qui y investissent temps et argent, c’est gagnant!