Prévenir les risques de sinistre dans un immeuble : conseils et cas réels

Marc-Antoine Cyr : [00:00:04] Mon nom est Marc-Antoine Cyr de Gestion immobilière Gestipro. On est gestionnaires de plus de 3500 logements dans la Ville de Québec. Et ce qui me passionne dans la vie, c'est de travailler avec des gens pour lesquels on fournit un logement. C'est un besoin essentiel, fait que c'est très important. Puis évidemment, en gestion immobilière, les journées sont toujours différentes. C'est loin d'être routinier, puis c’est ce qui me motive dans la vie.

Christian Vanasse : [00:00:24] Mon nom est Christian Vanasse. J'œuvre en assurance des entreprises depuis 29 ans. Ma passion, c'est vraiment l'entrepreneuriat. Je suis comme un entrepreneur refoulé. Je travaille depuis des années à sécuriser les investissements de nos entrepreneurs au Québec. À défaut d'en être un, bien, je les protège, je protège leur pérennité.

Voix off : [00:00:50] Vous vous questionnez?

Question : [00:00:53] Je suis sur le point d'acheter un immeuble. Je ne suis pas vraiment informé sur les risques qui sont liés aux dommages en bâtiment. C'est quoi ceux qui sont les plus fréquents?

Question : [00:01:01] Comment savoir si je suis bien protégé en tant que propriétaire d'entreprise?

Question : [00:01:06] Que dois-je faire pour prévenir les réclamations?

Voix off : [00:01:10] Voici nos réponses.

Catherine Duranceau : [00:01:10] Bonjour, bienvenue au balado de Beneva : Paroles d'experts. Je suis votre animatrice, Catherine Duranceau. Et aujourd'hui, on s'adresse aux nouveaux ou futurs investisseurs immobiliers qui veulent tout savoir sur la gestion des risques de sinistres. C'est parti!

[00:01:30] Marc-Antoine, Christian, salut! Je suis très contente de vous recevoir parce que vous êtes définitivement le duo qu'il nous fallait pour répondre à nos questions. Si on entre dans le vif du sujet, quand on devient propriétaire, c'est un projet d'envergure qui demande une bonne planification pour éviter toute surprise. Mais l'acquisition d'un immeuble comporte des risques. Quels sont les plus fréquents?

Marc-Antoine : [00:01:48] Bien, en fait, il y a plusieurs risques en immobilier. On parle de financier, mais au niveau des réclamations, au niveau des sinistres qu'il peut y avoir, c'est vraiment un risque important. Mais le plus souvent, on va parler de dégâts d'eau. Par exemple le fameux 1ᵉʳ juillet, les laveuses mal branchées, le renvoi branché dans le mur au lieu d'être branché dans le renvoi, ça c'est un classique, là. Ça c'est inévitable. On a une dizaine de dégâts d'eau de même par année.

Catherine : [00:02:12] C'est parce que les gens nécessairement ne veulent pas contacter un plombier pour bien le faire?

Marc-Antoine : [00:02:16] Exact souvent, puis des fois aussi, par contre les plombiers sont tellement dans le jus cette journée-là. Tsé, au Québec, on est la seule province au monde qu'on déménage tous le 1er juillet. Ça fait que ça fait un load supplémentaire pour les entreprises qui font ce type de service-là. Puis tsé, même chose pour les raccordements de laveuse. On voit encore des gens qui installent des tuyaux pneumatiques, en caoutchouc. Christian, je dirais caoutchouc plus, là. Ça fait qu’on y va plus avec du tressé, comme ça, ça évite bien des dégâts d'eau. Parce que du caoutchouc, ça perce assez rapidement aussi.

Catherine : [00:02:46] Donc tressé. Marc-Antoine, on s'en rappelle.

Marc-Antoine : [00:02:47] On parle de branchement tressé.

Christian : [00:02:49] C'est de pire en pire avec la réduflation. Avant, souvent c'était fourni avec la laveuse ou avec le lave-vaisselle, les tuyaux. Aujourd'hui, il n'y a plus rien de ça. Ils ne veulent plus les installer non plus. Depuis la COVID, ils ne rentrent même plus dans le logement. Ça fait que les gens ont tendance à utiliser les anciens tuyaux qui étaient là, même s'ils viennent de payer quelques milliers de dollars pour une laveuse, sécheuse. Tsé, si c'est les nouvelles constructions sont un peu plus pensées pour les dégâts d'eau, avec des drains en dessous du lave-vaisselle souvent, des drains en dessous d’où il y a la laveuse, toutes les anciennes constructions, il y a nothing. Il n'y a absolument rien pour prévenir un dégât d'eau. Puis l'eau, on sait que ça s'infiltre. Vous seriez surpris des montants de réclamations, des fois, qu'on peut avoir sur un dégât d'eau. On a vu passer des millions en dégât d'eau sur un dégât.

Catherine : [00:03:36] Ah mon Dieu! Puis des fois, tu dis c'est quelques gouttes, mais au fur et à mesure, j'imagine que c'est là que ça devient problématique. Puis parlant de plomberie, quand tu achètes un immeuble, souvent on le fait inspecter, ça c'est sûr, on veut être certain qu'il est en bon état. Mais la plomberie, tu ne prends pas vraiment le temps d'aller vérifier tes tuyaux, tu n'envoies pas une caméra. On s'entend que c'est des dépenses qui s'ajoutent et qui ne finissent plus. Il faudrait-tu les vérifier les tuyaux de plomberie?

Marc-Antoine : [00:03:59] Pour moi, un bris de plomberie, c’est ce qui est le plus dur à prévenir. Fait que la seule prévention qu'on peut avoir, c'est de la changer quand il y a déjà un dégât d'eau ailleurs, tsé, de continuer le changement. Mais, tu ne peux pas prévenir quand ça va lâcher, là. Selon moi, c'est la chose la plus difficile. Puis Dame Nature, admettons.

Christian : Ah, tout à fait!

Marc-Antoine : [00:04:17] Dame Nature, tu ne peux pas prévoir ce qu'elle dit, là, puis ce qu'elle va faire.

Christian : [00:04:21] Et de plus en plus.

Marc-Antoine : [00:04:21] Exact, c'est ça.

Catherine : [00:04:22] Puis qu'est-ce qui est le pire? C'est-tu les grandes pluies, la neige?

Marc-Antoine : [00:04:26] Je vous dirais le pire, les grands vents. Juste avant Noël, le 23 décembre, il y a eu des énormes vents. Nous, on a une toiture qui a levé complètement d’un douze logements. La pluie, la forte pluie qu'on a eue cet été. Bien souvent, les drains des logements de rez-de-chaussée ne fournissent pas. Ça fait que là, l'eau monte, monte, monte, puis rentre par la porte-patio du logement. Les stationnements souterrains, des fois le drainage, admettons, la ville n’en prend plus là des égouts, ça fait que là, ils poussent sous la ville, là. Ils repoussent l'eau dans les immeubles. Et là, si le clapet ne fonctionne pas bien ou est défectueux, bien écoute, là ça devient une piscine. Ça fait que Dame Nature, c'est pas mal ça. Puis le gel/dégel de l'hiver avec la pluie. Tsé, les toitures, on les fait inspecter, oui. Mais admettons qu'il y a un gel/un dégel, là ce que ça fait, c'est que ça bouche les drains de toiture. Ça fait que là l'eau, quand elle dégèle, là elle continue à monter, monter, puis elle monte par les évents. Les évents, c'est les sorties d'air, disons les sorties d'air.

Catherine : [00:05:24] La façon anglaise, anglo de le dire.

Marc-Antoine : [00:05:27] Exact. C'est les sorties d'air de plomberie, puis les maximums, là, il y a un danger que l'eau monte tellement haut que ça peut rentrer par là. On parle des petits défauts de toiture qu'on n'a pas pu voir. Tsé, il y a un coup de pelle sur un maximum, ça fait un petit trou. Tsé, la prévention de toiture, c'est honnêtement ce qui est le plus important, je trouve. Des fois, j'ai des clients, j'envoie un courriel. La prévention de toiture, cette année, on va monter sur la toiture, on va les vider les feuilles des drains, on va aller inspecter s'il y a des petits problèmes, puis là ça coûte 150 piastres, puis ils ne veulent pas. Moi, je dis « 150 piastres, là, il ne coûte rien, là. Le gars va monter, il va tout te prévoir, puis il va te faire une soumission s'il voit quelque chose qui n’est pas correct, puis il va te le réparer ». Fait que ça, c'est vraiment important. À chaque année, à l'automne, de faire monter un spécialiste en toiture sur votre toiture. C'est ultra important.

Catherine : [00:06:08] Ça s’en vient à l'automne. On y pense Marc-Antoine.

Marc-Antoine : [00:06:10] Toiture.

Catherine : [00:06:11] Toiture. Parfait. Et les tuyaux en tressé pour la plomberie.

Marc-Antoine : [00:06:15] Tressé, oui.

Christian : [00:06:17] Et l'assureur n'est pas toujours présent pour couvrir l'usure normale. Par exemple, l'assureur ne couvre pas ça. Ce qui est infiltration d'eau par des ouvertures, on parlait de ventilation du maximum, ça prend une certaine couverture, ça prend un tout risque complet pour venir couvrir ça. Ça fait qu'en plus d'être à vérifier, il n'y a pas le petit ange assureur en arrière qui va venir nécessairement payer, contrairement aux vents par exemple, comme le 23 décembre, ça c'était couvert en entier.

Catherine : [00:06:45] Donc dans ce cas-là, c'est soudain, donc c'est assurable.

Christian : [00:06:47] Soudain, accidentel, c'est couvert.

Catherine : [00:06:49] Autre risque qui est assez important : les incendies?

Marc-Antoine : [00:06:53] Oui. Bien les incendies, en fait souvent, ça va venir du locataire. La majorité du temps. Une des choses qu'on peut faire, c'est d’interdire la cigarette. Je ne sais pas Christian, mais il doit y avoir déjà moins de réclamations par rapport à il y a 20 ans à cause des incendies causés par les cigarettes.

Christian : [00:07:07] Bizarrement, je dirais oui et non. Il y a moins de feux par les cigarettes parce qu'il y a moins de fumeurs. Sauf que les fumeurs actuels sont moins bien contrôlés. Par exemple avant, c'était coutume que si tu avais un fumeur, il était chez-vous, il fumait dans le salon, puis il avait un cendrier. Aujourd'hui, tu le kick-out dehors, le fumeur il s'en va sur un balcon, puis il n'a pas de cendrier. Il ne sait pas quoi faire avec sa cigarette, fait qu'il va mettre ça dans les pots de fleurs, dans le bran de scie, dans peu importe quoi. Fait que ça provoque beaucoup plus de feux extérieurs.

Marc-Antoine : [00:07:39] Les fameux tambours.

Christian : [00:07:40] Les fameux tambours. Partout où ils vont, c'est comme si on avait oublié de leur aménager un petit coin, ceux qui restent. Ça fait que statistiquement, il y a eu une baisse des feux dus à la cigarette. Mais depuis quelques années, ça repart, la courbe s'inverse, et on recommence à en avoir beaucoup plus. D'où beaucoup de travaux qui se font, Marc-Antoine on te l'a sûrement déjà suggéré, de mettre un cendrier quelque part dehors pour, justement, pas ne qu'ils aillent botcher leurs cigarettes.

Marc-Antoine : [00:08:07] Nos immeubles sont censés être non-fumeurs.

Christian  : Non-fumeurs, même à l’extérieur!

Catherine : [00:08:10] Donc, pourquoi le mettre?

Christian : [00:08:11] C'est bon, ça!

Catherine : Mais pas dans le pot de fleurs.

Marc-Antoine : [00:08:14] C'est ça. Mais oui la cigarette, mais aussi, les incendies de cuisine, c'est notre deuxième risque le plus important. Les gens vont partir les patates sur le mauvais rond, ils vont faire une petite sieste, ils s'endorment. Là, il n'y a plus d'eau dans le chaudron. À un moment donné, le feu pogne dans le riz, etc., fait que. Puis ça, c'est principalement nos réclamations à nous autres. Souvent, ça peut se contrôler assez rapidement, mais ça peut dégénérer assez rapidement aussi.

Christian : [00:08:35] Tsé, on le voit dans les réclamations. C'est des accidents comme ça. Un petit feu mineur, puis la façon de vouloir l'éteindre a aggravé toute la situation.

Catherine : [00:08:44] OK, qu’est-ce qu'on fait pour l'éteindre?

Marc-Antoine : [00:08:46] On appelle les pompiers.

Catherine : [00:08:47] Christian, notre pompier.

Christian : [00:08:50] Ou on appelle aussi les pompiers, tout à fait.

Marc-Antoine : [00:08:50] Les pompiers habituellement sont rapides.

Catherine : [00:08:51] OK, c'est bon. Ça te rassure, hein, Marc-Antoine! OK.

Marc-Antoine : [00:08:53] Dans nos cas à nous, quand c'est arrivé, les pompiers étaient là très rapidement.

Catherine : [00:08:57] OK, c'est très bon.

Catherine : [00:08:59] Puis là, pour éviter de se retrouver, comme on le sait, dans ces situations angoissantes, qu'est-ce qu'on peut faire pour prévenir ces types d'incidents?

Marc-Antoine : [00:09:05] Bien, la prévention, je pense que Beneva, vous travaillez beaucoup là-dessus. C'est important. Mais nous autres aussi, tsé. Juste avec les locataires, de s'assurer qu'ils aient leur preuve d'assurance. Tsé, il y a beaucoup de gens qui ne demandent même pas la preuve d'assurance aux locataires. « Bien c'est dans mes règlements d'immeuble ». Oui, mais dans tes règlements d'immeuble, quand il va y avoir une réclamation, il n'y en a pas d'assurance, il n’y en a pas, là.

Catherine : [00:09:25] Puis toi, tu le vérifies. Une fois que la personne a emménagé, je peux-tu voir?

Marc-Antoine : [00:09:28] Mais nous, avant qu'ils emménagent, avant qu'on remette les clés, on demande la preuve d'assurance. Mais, on parlait de tuyau de laveuse tantôt. Tsé, nous autres, quand nos hommes de maintenance passent dans un logement faire une réparation, la première chose qu'ils font avant d'aller réparer la problématique, ils demandent « Ils sont où tes appareils? » Fait qu'il va aller vérifier les appareils de laveuse pour voir les tuyaux. S'il y a un tuyau de caoutchouc, ils ne chargent même pas au locataire, puis il prend son kit tressé.

Catherine : [00:09:54] Tressé. Je vais m'en rappeler, regarde!

Marc-Antoine : [00:09:55] Tressé, puis il va l'installer. Fait qu'on a pris la décision de ne pas le charger aux locataires parce que ça aurait fait des histoires, un peu de chicane d’obstinage un petit peu.

Catherine : [00:10:02] Parce que c’est quoi, 40 $, là, on s’entend.

Marc-Antoine : [00:10:04] Le temps du gars plus le tuyau, ce n’est pas grand-chose, ça fait qu'on les paye, puis on les change sur-le-champ. Fait que ça, c'est une sorte de prévention. Malgré ça, ça arrive. Mais comment on en a sauvé? Peut-être qu'on en a sauvé dix-quinze dégâts d'eau dans l'année, tsé.

Catherine : [00:10:20] Puis tu en as combien de portes?

Marc-Antoine : [00:10:21] On gère 3500 logements fait que.

Catherine : [00:10:24] Il faut faire attention. Oui. Qu'est-ce qu'on peut faire pour bien l'entretenir, l’immeuble?

Marc-Antoine : [00:10:27] C'est au niveau de la prévention. Tsé, souvent, on parlait tantôt de plomberie. Comment prévoir que la plomberie va fuir le dimanche matin? OK, c'est dur à prévoir. Par contre, quand par exemple on rénove des logements, je donne un exemple. On arrache le bain, on refait la plomberie de ce logement-là. Bien nous, au lieu de juste faire la plomberie de ce logement-là, on va en profiter pour faire la plomberie du logement en dessous. Donc, on va aller dans le plafond du locataire au-dessus, puis on va changer la plomberie. Si la plomberie dans ce logement-là est due, elle est due en bas aussi. Ça, c'est un genre de prévention qui fait en sorte, qui est intelligente au niveau financier. Oui, ça te coûte plus cher là, là, mais peut-être que tu vas sauver dans les dix-quinze prochaines années. Fait que ça, c'est de la prévention qu'on fait beaucoup.

Christian : [00:11:04] Puis malheureusement, la façon de faire de Marc-Antoine, ce n'est pas l'exception, mais ce n’est pas courant non plus. D'être capable de prévenir et de justement changer ce que tu as à changer avant, d'avoir des cédules d'entretien des bâtiments pour venir voir, ce n’est malheureusement pas l'apanage de tous les propriétaires immobiliers ou de gestionnaires d'immeubles. C'est pour ça que pour un assureur, c'est toujours rassurant de travailler avec un gestionnaire d'immeubles parce qu'on sait qu'il a un plan en arrière. Puis comme disait Marc-Antoine, il va en arriver des accidents, c'est sûr.

Catherine : [00:11:33] Puis, est-ce que des fois l'assureur pose la question : Est-ce que vous entretenez vos biens? Il y a-tu quelque chose qui fait partie de, le fait d'accepter puis d'assurer la personne?

Christian : [00:11:40] Au niveau des locataires, pas beaucoup. Il n'y a pas beaucoup de questions là-dessus. C'est fait assez rapidement au particulier. Contrairement à l'assurance commerciale où, quand on assure un gestionnaire d'immeubles ou les immeubles, là on est assez questionneux, hein, Marc-Antoine. Des fois, on est même un peu fatigants.

Marc-Antoine : [00:11:56] Bien oui, puis c'est correct parce que les risques sont plus élevés aussi. Mais au niveau préventif, Beneva sont bons. Tous les immeubles qu'on assure chez Beneva, nous, à 100 % sont inspectés. Ça veut dire qu'il y a un...

Catherine : [00:12:06] C'est très bon. Ce n’est pas tous les assureurs qui font ça.

Marc-Antoine : [00:12:08] Oui, c'est ça. Puis c'est bon pour nous aussi quand même, parce que des fois, ils ont une autre vision de la note. Des fois, ils vont voir des choses qu'on ne voit pas, nous. Parce qu’eux autres, ils ont des actuaires qui vérifient les réclamations, c’est quelle qui en a le plus. Dans le civil, souvent on ne pense pas souvent au civil. Ta marche est peut-être dangereuse. Si quelqu'un tombe là, c'est peut-être de ma faute. Tsé, c'est des choses des fois peut-être qu'on oublie. C'est un bon aide-mémoire en tant que gestionnaire aussi. Dire bon bien parfait, on enligne ça comme ça.

Catherine : [00:12:34] Puis parlant de responsabilité civile, là, tu as parlé des marches, mais à quel point c'est important de l'avoir cette assurance-là?

Christian : [00:12:41] C'est important que les locataires l'aient, pour protéger dans le fond le propriétaire de l'immeuble. S'il y a une erreur d'un locataire, bien ce n’est pas… oui, c'est le contrat d'assurance du propriétaire qui va payer, mais il va y avoir un recours sur le locataire ou sur le contrat du locataire. C'est aussi important pour le propriétaire. Parce que tous les dommages que son immeuble peut causer au locataire, bien, il va être poursuivi pour ça. Des fois, on oublie. On parle en résidentiel, mais souvent dans le résidentiel, il y a des résidences en haut, mais il va y avoir une pharmacie par exemple en bas. Si un dégât d'eau causé par le propriétaire ferme une pharmacie pour ne pas la nommer, Jean Coutu, pendant quelques mois, ça se peut que ça coûte très cher en perte de revenus. Donc, c'est important d'avoir un bon montant d'assurance responsabilité, surtout que ce n’est pas des coûts qui sont onéreux. La responsabilité civile…

Catherine : [00:13:33] Ça représente combien?

Christian : [00:13:35] On parle de, admettons, une centaine de dollars par porte pour un gros maximum. Là aussi, tous les travaux qu'un propriétaire immobilier fait aussi, ça devient des travaux de construction qui ne sont pas nécessairement sous un chantier ou pris en charge par un entrepreneur.

Catherine : [00:13:53] Parce que c'est un homme à tout faire qui les fait ou si on arrange quelque chose.

Christian : [00:13:56] C’est ça, tout à fait. Fait que ça en responsabilité civile, si tu déneiges un toit, puis que tu envoies à neige sur ceux qui attendaient l'autobus en bas, ça se peut que ça coûte cher en corporel.

Catherine : [00:14:07] Il ne faudrait pas, là, mais…

Christian : [00:14:08] Il ne faudrait pas, mais c'est des choses qui arrivent. Mais autour de « j'ai un bloc et je gère des locataires », il y a plein d'activités supplémentaires que la responsabilité civile vient couvrir ici.

Catherine : [00:14:20] Une chance que vous êtes là.

Christian : [00:14:20] Si Marc-Antoine mettait le feu là aujourd'hui, c'est sa responsabilité de Gestipro.

Catherine : [00:14:27] Il va appeler les pompiers.

Marc-Antoine : [00:14:28] Oui, ça je vais le faire.

Catherine : [00:14:29] C'est bon! Puis aussi, quand on pense aux assurances, on a la franchise qui est à considérer. En cas de sinistre, il faut être en mesure de la payer. Mais qu'est-ce qu'on peut faire pour éviter qu'elle monte trop haut, cette franchise-là?

Christian : [00:14:40] Je pense que c'est la prévention. Normalement, les franchises n’ont pas eu tendance à augmenter de façon naturelle. Ce n’est pas comme mon poids à la quarantaine, admettons.

Catherine : [00:14:52] Ou un taux variable.

Christian : [00:14:54] Ça ne s’est pas fait comme ça! C’est ça, ou à taux variable. C'est vraiment, les franchises ont augmenté parce qu'il y a eu de plus en plus de sinistres, puis pour arrêter de payer des frais sur des petits sinistres, puis faire que les propriétaires prennent en main puis fassent plus de prévention, dans le fond, c'est un partage de risques la franchise, c'est comme ça que les franchises ont augmenté. Mais le juste équilibre vient avec un peu un plan de prévention ou un plan d'entretien, un peu comme Marc-Antoine fait. Quand l'assureur a un partenariat. Parce que ce n'est pas juste… magasiner de l'assurance, ce n’est pas juste aller chercher un prix quelque part, parce que ça, quand on est dans le trouble, justement, ça peut passer de franchise de cinq à cent mille à une vitesse grand V.

Catherine : [00:15:33] Il faut comme bien faire nos devoirs, quand on magasine et on veut savoir comment et de quelle façon on est bien assurés.

Christian : [00:15:39] Oui, c'est l'échange. Quand il y a une discussion qui se fait entre le client et l'assureur pour évaluer les risques, parce que les risques ne sont pas les mêmes. Tu as un bâtiment flambant neuf qui vient d'être construit, tu as des assureurs qui ne veulent plus les assurer, parce que là, c'est des dommages sur ces bâtiments-là sur des premiers vices de construction, tu le sais pas, ils n’ont pas vécu. Fait que ce n’est pas la même prévention qu'on met, ce n’est pas le même plan sur un habitat qui est neuf que sur un bâtiment de plus de 50 ans qui pourrait être patrimonial et qui pourrait avoir toutes sortes de défauts. Mais lui, il a eu la chance de passer à travers plusieurs années. On dit s'il n’a pas brûlé pendant 50 ans, pourquoi il brûlerait dans les 50 prochains?

Catherine : [00:16:22] Hein! Ce n’est pas le contraire? Tu dis que c'est neuf, c'est sûr que ça a été bien fait, puis ça va être plus facile à assurer?

Christian : [00:16:27] Non, non!

Marc-Antoine : [00:16:30] Quand on parle des syndicats de copropriété, là, tsé, j'en ai vu des franchises passer de dix mille à cent mille, là. Fait que, pour avoir un dégât d'eau de cent mille, ça prend beaucoup. Et il y a une raison pourquoi ils ont passé à cent mille. Puis souvent, cette raison-là, ce n’est pas juste parce que les copropriétaires sont négligents. Des fois, ça a été mal construit aussi.

Catherine : [00:16:45] Oh mon Dieu, intéressant. Plusieurs propriétaires aussi confient la gestion de leur immeuble à des compagnies de gestion, un peu comme Gestipro, ou peut-être juste à un seul employé. Comment on peut s'assurer que ces personnes sont de confiance ou pour éviter le détournement d'employés?

Marc-Antoine : [00:16:59] Bien, en fait, la confiance va être là par la transparence. Tsé, nous, on a nos propres immeubles à logements, puis on a conçu un système de gestion, une équipe. On est 70 employés à peu près. Ça, on appelle ça un moule à gâteau. Il faut que tout rentre dans le moule à gâteau ou à la même place. Ça fait que ça soit mes immeubles ou l'immeuble de mes clients, il faut que… tout est géré de la même façon. Fait que si c'est bon pour mes clients, c'est bon pour moi. Ça, c'est la première étape.

Deuxième étape, c'est la transparence. Fait que les rapports qu'on envoie à chaque mois, à chaque trois mois. Nous, tous les appels de service, tous les billets ouverts, ils ont un détail. Le nombre de temps qu'on a fait, qu'est-ce qu'on a fait, le détail. Le locataire, c'est-tu de la faute au locataire, c'est-tu de notre faute. Une réclamation. Ils ont des rapports de ça à chaque mois. Ça fait que le propriétaire, lui que c'est un investissement pour lui, mais que ça ne lui intéresse pas vraiment, mais son conseiller lui a dit « Diversifie tes placements puis achète un bloc », bien lui, ça ne l’intéresse pas. Lui, il a au moins ses rapports à chaque mois, puis il est capable de savoir.

Catherine : [00:17:54] Ça se gère, il est en confiance

Marc-Antoine : [00:17:55] Il est capable de savoir en dedans de cinq minutes qu'est-ce qui s'est passé dans son immeuble. Puis, il y a des rapports plus précis à chaque trois mois. Puis un gestionnaire qui n’est pas bon, bien, il ne garde pas ses clients longtemps. Ça se sait assez vite parce que tu peux perdre le contrôle d'un immeuble assez rapidement.

Christian : [00:18:08] Je pense Marc-Antoine que tu as tout à fait raison. Si moi j'avais des immeubles à faire gérer, c'est la transparence puis la quantité d'informations qui peut être donnée. Puis pour un assureur, de choisir le bon gestionnaire d'immeubles comme client…

Catherine : C’est important.

Christian : Tout à fait parce que c'est cette transparence-là, puis la façon dont c'est géré. Si jamais il arrivait un problème, avec la transparence, on peut venir voir où il y a un problème puis agir vite. Agir en amont, plutôt qu'une fois que ça a coûté des millions en réclamation.

Catherine : [00:18:40] Absolument. Puis, il y a-tu d'autres éléments qu'on n'a peut-être pas considérés, qu'on devrait mentionner par rapport aux locataires?

Marc-Antoine : [00:18:46] Moi, souvent, on parle de prévention là, tsé dans la vie, on dit souvent de ne pas juger les gens. Mais en immobilier, malheureusement on juge les gens, OK. On fait des enquêtes de crédit très sévères. Par exemple, je pense qu'en assurance, il y a des rues qu’ils ne veulent pas assurer ou des rues qui coûtent beaucoup plus cher par code postal. Dernièrement, j'ai assuré un immeuble, puis on s'était trompé de code postal, mais c'était un coin de rue. Donc tu as l'immeuble là, puis l'autre coin de rue. Puis elle dit « Bien là, ce n’était pas le bon code postal, ça monte de 500 piastres », mais l'immeuble est voisin de l’autre.

Catherine : [00:19:14] Ah, bien voyons!

Marc-Antoine : [00:19:14] Ça fait que c'est géré par ça. Puis pourquoi c'est géré par ça? Parce qu'il y a des secteurs qui ont une clientèle, malheureusement, qui est un petit peu plus à risque dans le fond. Ça fait que tsé, de sélectionner juste un secteur, puis de bien sélectionner ses locataires, quelqu'un qui est non-fumeur, quelqu'un qui a un bon crédit, ça rentre là-dedans. Si quelqu'un a un bon crédit, c'est souvent quelqu'un qui gère bien ses choses dans la vie, qui est préventif aussi.

Catherine : [00:19:34] Qui va bien payer son loyer.

Marc-Antoine : [00:19:34] Quelqu'un qui n’a pas de dossier criminel, quelqu'un qui n’a pas de dossier au civil, quelqu'un qui n’a pas de dossier au tribunal administratif du logement, en partant, je sais que cette personne-là va s'assurer, puis je ne courrai pas après sa preuve d'assurance. Puis, il faut se rappeler que 95 % des locataires sont super dans nos logements. Il n'y a rien à reprocher, Il y a 5 % qui sont mauvais, puis ils prennent 95 % de notre temps, tsé.

Christian : [00:19:55] Ce n’est pas ces bons locataires-là qu'on voit dans les médias.

Catherine : [00:19:58] Non, malheureusement.

Christian : [00:20:00] Ça ne fait pas des bons reportages pour les cotes d'écoute. Puis c'est super important, parce que ces 95 % là, c'est les yeux. C'est les yeux du bloc, là. C'est eux qui vivent là, c'est eux qui voient, qui entendent les nouveaux bruits, qui peuvent voir ce qui se passe autour, qui peuvent détecter, malheureusement, dans les 5 % de locataires qui peuvent envenimer une situation. Puis d'après moi, c'est assurément un gage de succès pour bien connaître son immeuble, puis bien l'entretenir dans tous les sens du mot entretien.

Catherine : [00:20:33] Puis, c'est les yeux sur le terrain, donc il faut écouter et faire confiance à nos locataires.

Marc-Antoine : [00:20:38] Le gestionnaire n'habite pas sur place, hein, fait que.

Catherine : [00:20:39] Tu l'as bien dit. C'était comme parfait.

[00:20:45 TRANSITION]

Catherine : Marc-Antoine est-ce que tu aurais une anecdote qui va marquer notre imaginaire pour faire attention et prévenir quelques risques?

Marc-Antoine : [00:21:00] Oui, bien en fait, on a plusieurs anecdotes de sinistre, mais une qui m'avait frappée. Tantôt, on parlait Christian de tambour arrière. Les tambours, c'est des escaliers qui montent sur chacun des logements, là, arrières. Et puis, on parlait d'une clientèle des fois qui peut-être plus à risque. J'ai un client, un locataire à un moment donné qui est arrivé avec un fumoir au charbon. Il a fait sa viande, tout ça. Puis lui, il a trouvé une bonne idée de… il ne savait pas où mettre son charbon, fait qu’il a trouvé ça une bonne idée, il a ouvert la récupération, le bac bleu, puis il a vidé son charbon au complet dans la récupération.

Catherine : Tout chaud.

Marc-Antoine : [00:21:32] Tout chaud. Mais lui, il pensait qu'il n'y avait plus d’orange, c’était juste noir, fait qu’il n’y avait pas de problème. Et donc là, il met ça là et là il retourne chez eux. Il retourne faire un petit somme sur son divan parce qu'il avait bien mangé. Et quand il se réveille, les pompiers, et l'incendie était très, très avancé. Donc, on a eu des dommages à peu près cinq à six cent mille pour juste un huit logements d'un côté. Les tambours ont pris au feu au complet, et je vous dirais les pompiers nous disaient qu’il manquait un 30 à 45 secondes que ça prenait la toiture. Puis quand on prend une toiture en incendie, là tu vas prendre le goudron l'élastomère, et là, ça devient une perte totale.

Catherine : [00:22:06] Tout dans le fond. Perte totale.

Marc-Antoine : [00:22:07] Ça devient une perte totale. Parce qu'un coup que c'est rendu là, c'est terminé.

Christian : [00:22:10] Et si le feu ne détruit pas tout, les pompiers avec l'eau de haut en bas.

Marc-Antoine : [00:22:15] Très bon point.

Catherine : Ça aussi!

Christian : Ça va tout ruiner.

Marc-Antoine : [00:22:17] Exactement. Fait que là tsé, imaginez-vous, on a une perte de cinq cent mille pour un huit logements, puis ça n’a pas touché la toiture. Mais tsé, quand on arrive là, l'Action de grâce, les gens étaient déjà tout parti souvent pour un long week-end.

Catherine : [00:22:28] C'était quasiment plus problématique. Les gens ne le voient pas, donc ça prend plus de temps.

Marc-Antoine : [00:22:32] Mais là, ils ne le savent pas. Fait que tu ouvres les portes, et là, il faut que tu gères les animaux. Donc tu cours après les chats, essaie de mettre ça dans les cages pour sortir ça avec les pompiers. Ça fait que c'est plusieurs… Là tu appelles chacun des locataires pour leur dire « Bon bien ce soir si tu reviens, ton logement est inhabitable, fait que tu ne peux pas revenir comme tu veux ». Et là, « Qu'est-ce que je fais? Je m'en vais où? » « Bien, écoute, tu appelles tes assurances responsabilité, et eux autres vont te reloger temporairement. Ils vont s'occuper de toi. Ils vont s'occuper des meubles qui sont en perte totale ». « Je n’ai pas d'assurance, qu'est-ce que je fais? » « Bien appelle la Croix-Rouge ».

Catherine : [00:23:01] La Croix-Rouge, c’est l'option si jamais tu n’avais pas pris l’assurance. On ne le conseille pas là, mais...

Marc-Antoine : [00:23:04] Il y a des organismes qui existent, mais tsé, Beneva, je dis Beneva, mais tous les assureurs ne prendront pas en charge le locataire qui n’est pas assuré. Ce n’est pas sa responsabilité. Ça fait que tsé, des fois il y a des gens qui se retrouvent à la rue juste à cause de ça, parce qu'ils ne veulent pas payer le 30 $ ou le 25 $ par mois pour s'assurer.

Catherine : [00:23:23] Et il voulait juste peut-être faire son saumon ou sa viande, là.

Marc-Antoine : [00:23:26] Exact. Mais dans cet immeuble-là, la farce, c'est que la seule personne sur huit qui n’était pas assuré, c'est le gars du barbecue.

Catherine : [00:23:33] Ah OK! Il l'a appris à la dure! Tu as vécu le pire, je comprends. 500 000 $ plus tard, ça marque l'imaginaire. Fait que les prochaines fois que tu rencontres tes locataires, tu dis « Tu as un BBQ? », j'espère que tu as au moins...

Marc-Antoine : [00:23:46] C'est ça, c’est mieux au propane ou électrique.

Catherine : [00:23:49] Voilà! Fini le charbon. C'est cute, c'est bon mais… merci beaucoup Marc-Antoine.

Marc-Antoine : [00:23:53] Ça fait plaisir! Merci de l'invitation.

[00:23:55 TRANSITION]

Catherine : [00:24:05] Si on résume notre conversation en quelques phrases, qu'est-ce qu'on doit se rappeler pour protéger notre patrimoine immobilier?

Christian : [00:24:11] Surtout de voir venir. Dans le fond, de faire un plan. De bien inspecter son bâtiment, je dirais de le connaître, savoir ce qui est le plus sensible ou qu'est-ce qui pourrait arriver. Connaître ses locataires, avoir fait une bonne inspection du bâtiment, savoir les chauffe-eau, est-ce qu'ils achèvent? La plomberie est fait comment? La toiture, est-ce qu'il y a de l'accumulation d'eau là-dessus? Vraiment connaître pour faire un plan d'action en fonction des priorités. Écouter ses locataires, tenir les livres à jour. Les livres comptables à jour, pour ne pas se faire frauder, mais aussi, tenir toute la documentation à jour de ce qui est fait, de ce qui est à faire. Puis il faut s'assurer que vous avez l'argent des franchises que vous prenez. Si vous sauvez 1000 piastres en prenant une franchise plus haute, bien, assurez-vous que vous avez l'argent entre les deux, pour être bien sûr de bien réparer les dommages s'il arrivait quelque chose, puis garder son immeuble en état.

[00:25:10 TRANSITION]

Catherine : [00:25:15] Merci beaucoup, Marc-Antoine et Christian, de nous avoir partagé ces superbes connaissances sur la gestion des risques de sinistres, et merci à vous d'avoir été à l'écoute de Parole d'experts. N'hésitez surtout pas à nous poser vos questions à l'adresse [email protected]. Ou si vous voulez obtenir plus d'information et épisodes, rendez-vous sur le site web de Beneva dans la section balado. On se donne rendez-vous pour d'autres échanges qui vous donneront des outils pour prendre des décisions éclairées pour vos assurances et vos affaires. À la prochaine!