Achat d’une première maison : RAP ou CELIAPP?

Commençons par le RAP

Vous avez quelques REER de côté? Alors vous pouvez les « RAPer » pour financer l’achat de votre maison.

Vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER (avant, c’était 35 000 $), sans payer d’impôt. Ces montants peuvent provenir de plusieurs comptes REER, sauf certains comptes de retraite immobilisés ou REER collectifs. Vous devez en être la ou le propriétaire principal(e).

Après 5 ans, vous devrez remettre dans votre REER 1/15 (environ 6,66 %) du montant retiré chaque année pour les 15 prochaines années.

Et si vous n’avez pas de REER?

Saviez-vous que vous pouvez obtenir un prêt RAP? Il s’agit d’un emprunt temporaire pour cotiser à vos REER et ensuite profiter du RAP.

Un autre avantage en plus d’augmenter la mise de fonds? L’économie d’impôt. Avouez que c’est le meilleur des 2 mondes!

Un nouveau joueur : le CELIAPP

Depuis 2023, les Canadiens peuvent maintenant accumuler une mise de fonds pour une première maison grâce au CELIAPP.

Certains le décrivent comme un joyeux mélange entre le CELI et le REER, car il procure les avantages de chacun d’entre eux :

• Vos cotisations sont déductibles dans votre déclaration de revenus.
• Vous pouvez retirer votre CELIAPP sans payer d’impôt (lors d’un retrait admissible (Cet hyperlien s'ouvrira dans un nouvel onglet)).
• Vous n’avez pas à rembourser le montant retiré de votre CELIAPP.
• Le rendement s’accumule à l’abri de l’impôt.

Comment ça fonctionne?

Vous pouvez ouvrir un ou plusieurs CELIAPP auprès d’une institution financière :

• assureurs
• banques ou caisses populaires
• sociétés de fiducie

Lors de l’ouverture

Informez le gouvernement fédéral de l’ouverture de votre CELIAPP, même si vous n’avez pas cotisé. Comment? En remplissant le formulaire Annexe 15 - Cotisations, transferts et activités au titre du CELIAPP (Cet hyperlien s'ouvrira dans un nouvel onglet) lors de la production de votre déclaration de revenus.

C’est le moment de cotiser!

Vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ par an à un CELIAPP, jusqu’à un maximum de 40 000 $ sur 15 ans. Si vous ne cotisez pas une année, vous pouvez reporter jusqu’à 8 000 $ l’année suivante. Attention! Ce montant n’est pas cumulatif comme pour les REER.

Pour connaître le montant de cotisation auquel vous avez droit, consultez le dernier avis de cotisation que vous aura fait parvenir le gouvernement fédéral.

Ces cotisations peuvent provenir de votre épargne personnelle, de vos REER transférés (sans payer d’impôt) ou autres CELIAPP. Les montants qui proviennent d’un CELI ou des autres régimes d’épargne et de retraite ne sont pas admissibles.

Lors des cotisations et des retraits, l’émetteur de votre CELIAPP vous remettra un feuillet fiscal.

En mode retrait

Vous pouvez retirer le montant de votre choix de votre CELIAPP.

Une dernière étape : la fermeture

Vous devez fermer votre CELIAPP au premier événement qui survient :

• l’année après votre premier retrait
• 15 ans après l’ouverture de votre CELIAPP
• le 31 décembre de vos 71 ans

Et si vous n’achetez pas de maison?

Vous avez 15 ans pour acheter une maison après l’ouverture de votre CELIAPP.

Si vous ne le faites pas, vous avez 2 options :

• un transfert du solde de votre CELIAPP vers vos REER sans payer d’impôt
• un retrait imposable de votre CELIAPP

Mais êtes-vous un premier acheteur?

Répondre à cette question n’est pas aussi simple.

Tout joue autour de la définition de premiers acheteurs (Cet hyperlien s'ouvrira dans un nouvel onglet).

Lors de l’ouverture du CELIAPP et pour le RAP

Vous et votre conjoint n’avez pas habité une habitation admissible (Cet hyperlien s'ouvrira dans un nouvel onglet) au cours des 4 années avant l’ouverture de votre CELIAPP ou le retrait de votre REER.

Lors d’un retrait admissible

C’est seulement lors de l’ouverture de votre CELIAPP que la notion de conjoint est importante.

Une fois votre CELIAPP ouvert, votre conjoint(e) n’influencera plus votre qualification de premier acheteur.

D’autres conditions à respecter

• Vous devez résider au Canada, du retrait de vos REER ou vos CELIAPP jusqu’à la prise de possession.
• Vous devez avoir une entente écrite pour l’achat ou la construction de votre demeure. Une confirmation de préfinancement hypothécaire n’est pas acceptée.
• Votre demeure doit être votre résidence principale 1 an après son achat ou sa construction.

Que choisir entre le RAP et le CELIAPP?

Certains scénarios ou types d’investisseurs se prêtent plus à l’un ou l’autre des régimes d’épargne.

RAP :

• achat précipité après l’ouverture d’un CELIAPP
• rachat rapide lors d’une séparation d’un couple de propriétaires
• grande capacité d’épargne
• achat d’une demeure après avoir retiré son CELIAPP
• personnes très jeunes

CELIAPP :

• projet d’acheter une première maison d’ici 10 à 15 ans
• jeunes de 18 à 31 ans avec une bonne capacité d’épargne
• personnes locataires
  • plafond de cotisations aux REER atteint
  • report de l’impôt sans affecter le plafond de cotisations
  • emménagement chez votre conjoint(e) propriétaire

Dans tous les cas, consultez votre conseillère ou conseiller. Ainsi, vous serez en mesure de choisir l’option la plus avantageuse pour acheter votre première demeure.

On peut utiliser les 2 pour acheter une première maison?

Oui, c’est possible de combiner le RAP et le CELIAPP!

Votre conjointe ou conjoint a aussi un CELIAPP? Alors, vous pouvez le combiner au vôtre pour acheter la même maison. Une condition est essentielle : vous devez être considérés tous les 2 comme de premiers acheteurs.

Avant que votre offre d’achat soit acceptée

Il ne vous reste plus qu’à boucler les derniers détails, mais surtout à prévoir tous les autres frais lors de l’achat d’une maison.